2020 онд АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн өрийн STO-уудыг "эхлүүлэх" бизнес загвар

(Энэ нийтлэлийг 2023 онд шинэчилсэн)

REI Capital Income (REICI) АНУ-ын уламжлалт ипотекийн өрийг "корпорацжуулах" болон солих шинэ аргыг зохион бүтээжээ. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн сан. Энэхүү өрийн STO нь өмнөх блогын нийтлэлүүдэд хэлэлцэгдсэн асуудлуудыг шийдвэрлэж, оновчтой болгоно ... “2019 онд СТО-гийн“ Ажиллаж чадахгүй байгаа ”тухай ойлголт.”

Энэхүү Өрийн СТО-оор REICI нь улирал бүр төлсөн 5.5% хүүгийн орлогыг АНУ-ын хөрөнгө оруулагчдад хүргэх боломжтой. АНУ-ын бус хөрөнгө оруулагчид ам.доллараар төлж, АНУ-ын суутгалын 30%-ийн татвараас чөлөөлөгдөнө.
Энэхүү шинэ арга зам нь “Аж ахуйн нэгжийн бонд”Болон бүтэц зохион байгуулалттай“ Үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн хэрэгсэл ”-ийг блокчейн дээр“ Төсвийн ерөнхийлөн захирагчийн өр төлбөрийн үл хамаарах байдал ”-аар“Аюулгүй байдлын тэмдэглэгээ”(STO)

Аж ахуйн нэгжийн бонд гэж юу вэ?

SEC нь компанийн бондыг “Өрийн үүрэг. Компанийн бонд худалдаж авсан хөрөнгө оруулагчид бонд гаргаж буй компанид мөнгө зээлж байгаа. Хариуд нь компани үндсэн зээлийн хүүг төлөх, ихэнх тохиолдолд бондын хугацаа дуусах буюу дуусах үед үндсэн зээлийг буцаан олгох хууль ёсны үүрэг хүлээдэг. ”Гэжээ. Бүх хөрөнгө оруулалтын нэгэн адил бонд нь эрсдэл дагуулдаг. Бонд эзэмшигчид тулгарч буй нэг гол эрсдэл бол компани нь хүү буюу үндсэн зээлийн төлбөр болох “Анхдагч эрсдэл” -ийг цаг тухайд нь хийж чадахгүй байх явдал юм.

Хэрэв компани нь бондоо төлж чадахгүйд хүрч, дампуурсан тохиолдолд бонд эзэмшигчид компанийн [үл хөдлөх хөрөнгө] хөрөнгө, мөнгөн гүйлгээний талаар нэхэмжлэл гаргах болно. Бондын нөхцөл нь бонд эзэмшигчийн байрлал дахь шугам, эсвэл нэхэмжлэлийн тэргүүлэх чиглэлийг тодорхойлдог. Тэргүүлэх чиглэл нь бонд, жишээлбэл, баталгаат бонд, ахмад хугацааны баталгаагүй бонд эсвэл бага хэмжээний баталгаагүй (эсвэл захирагдах) бонд эсэхээс хамаарна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн “зээлийн систем” гэж юу вэ?

Зээлийн байгууламж гэдэг нь ихэвчлэн бизнес эсвэл аж ахуйн нэгжид ашиглагддаг зээлийн эсвэл өрийн стратегийн төрөл юм. Олон нийтэд нээлттэй арилжаалагдаж буй олон REIT нь зээлийн шугам хэлбэрээр банк эсвэл хэсэг банкнаас их хэмжээний мөнгө зээлэх болно. Энгийнээр тайлбарлавал зээлийн хэрэгсэл гэдэг нь худалдан авах санхүүжилтийн хэрэгцээг хангахын тулд компаниас авч болох хэд хэдэн өөр зээл юм. Зээлийн хөнгөлөлт гэдэг нь тухайн компанийг шаардлагатай үед удаан хугацаагаар авах боломжтой их хэмжээний шүхэр зээл юм. Энэхүү үзэл баримтлал нь банкны эргэлдэж буй зээлийн шугамтай адил юм.

A Үл хөдлөх хөрөнгийн сан гаргагч, зээлийн энэ хэлбэр нь хөрөнгийн багц дээрх моргежийн ердийн үүргүүдийн хэд хэдэн орлуулалт юм. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн арилжааны компанид үл хөдлөх хөрөнгийг олж авахад шаардагдах өр төлбөрт ипотекийн зээлийн санхүүжилттэй холбоотой ердийн урт хугацааны хаалтгүйгээр бэлэн хандах боломжийг олгодог. Зээлийн барьцааны гэрээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн шинэ хөрөнгө худалдан авахад шаардагдах “андеррайтерийн стандарт” -ыг тогтоож, хөндлөн барьцаалалтыг тогтооно. Зээл олгогчийн хувьд зээлийн үндсэн шалгуур нь үл хөдлөх хөрөнгийн ерөнхий багцын "зээл ба үнийн харьцаа" (LTV) ба "өр төлбөрийн үйлчилгээний хамрах хүрээ" (DSCR) -ийг хослуулсан болохыг анхаарах нь чухал юм. Энэ нь илүү хүчтэй гүйцэтгэлийн шинж чанарууд нь сул дорой шинж чанаруудыг дэмжих чадвартай гэсэн үг юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн байгууламжийн зээлийг “барьцаагүй зээл” гэсэн бүтэцтэй байх тохиолдолд энэ нь “зээлийн хүүгийн нөхцөл” -өөс ахмад өр, моргежийн зээл байхгүй гэсэн утгатай “дарамтгүй хөрөнгийн сан” -гаар барьцаалагдсан “ахмадын барьцаагүй зээл” болно. Ийнхүү зээлийн өр төлбөрөө төлөөгүй эсвэл дампуурсан тохиолдолд зээлийн төлбөрийг эхний ээлжинд төлнө.

"Багцын өрийн онцгой нөхцөл" гэж юу вэ? REICI яагаад АНУ-ын бус хөрөнгө оруулагчдад 5.5%-ийн суутгалын албан татварын шаардлагагүйгээр 30%-ийн хүү төлж чадах вэ?

"Багцын өрийн онцгой тохиолдол" гэж нэрлэгдэх IRS-ийн харьцангуй тодорхой бус чөлөөлөлтийн улмаас багцын хүү нь АНУ-ын суутгалын 30 хувийн татвараас бүрэн чөлөөлөгддөг. Багцын хүүгийн шалгуурыг хангахын тулд зээл нь гадаадын зээлдүүлэгч байх ёстой бөгөөд хэд хэдэн шаардлагыг хангасан байх ёстой. Өрийн СТО-д тавигдах гол шаардлага бол өр нь “Бүртгэлтэй маягт” байх ёстой. Анхны болон дараагийн ашиг хүртэгч эзэмшигчдийг дэвтэрт оруулах ёстой гэсэн үг. Энэ шаардлагыг STO блокчейн технологиор төгс шийддэг.

REICI-ийн андеррайтерийн стандартууд юу вэ?

REICI бондын STO нь багцын худалдан авалтын өрийн санхүүжилтийг хангаж, дараах андеррайтерийн шаардлагыг дагаж мөрдөнө. Андеррайтингийн стандартыг дагаж мөрдөх нь бондын хөрөнгө оруулагчдад итгэх итгэлийг бий болгоход зайлшгүй шаардлагатай.

REICI нь зээлийн дундаж үнэ цэнийн харьцааг (LTV) 65% - 70% хооронд байлгах болно. Энд "үнэ цэнэ" нь худалдан авах үнэ юм. LTV-ийн харьцааг тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үнэ буюу худалдан авах үнийн дүнгийн хувиар илэрхийлсэн зээлсэн дүнгийн багаар хувааж тооцно. Худалдан авалтад шаардагдах хөрөнгийн үлдэгдэл нь Өмчийн хөрөнгө оруулагчдаас байх болно. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд санхүүгийн байгууллагын стандарт 75% ба түүнээс бага байна.

REICI нь Өрийн үйлчилгээний даатгалын дундаж харьцааг (DSCR) 1.25x-тэй тэнцүү байлгах болно. DSCR нь одоогийн өрийн төлбөрийг төлөх бэлэн мөнгөний урсгалын хэмжилт юм. Энэ харьцаа нь үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг хүү, үндсэн зээл зэрэг нэг жилийн дотор төлөх өрийн өрийн үржвэр болгон илэрхийлдэг. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд санхүүгийн байгууллагын доод стандарт нь 1.15x-аас 1.5x хооронд байна

REICI нь аливаа худалдан авалтыг хаахаас өмнө үндэсний хэмжээнд хүлээн зөвшөөрөгдсөн үнэлгээний фирмээс (өөрөөр хэлбэл CBRE) үнэлгээ авах бөгөөд үнэлгээний үнээс дээш үнэ төлөхгүй.

"Сөрөг хүүгийн түвшин" -ийн парадокс нь хамааралтай болно

Дэлхийн янз бүрийн улс орнуудад "сөрөг хүү"-ийн өнөөгийн болон тогтвортой байдлын улмаас; эрсдэл багатай “Орлого” хөрөнгө оруулалт хайж буй дэлхийн олон тооны хөрөнгө оруулагчид байдаг. Тэд ихэвчлэн АНУ-ын REIT-ийн нийлүүлдэг эерэг орлогын өгөөжийг эрэлхийлдэг. Үндэсний REIT-ийн холбооны (NAREIT) мэдээлснээр REIT-ийн ногдол ашгийн өгөөж:

2021 оны XNUMX-р сараар дуусах жилийн хувьд:

АНУ-ЫН БҮХ ӨМЧИЙН ХӨДӨЛГӨӨНИЙ ХУДАЛДАА: 2.6%

Дунджаар НИТХ-аас төлдөг ногдол ашгийн 70% нь энгийн татвар ногдох орлого, 15 хувь нь капиталын өгөөж, 16 хувь нь урт хугацааны хөрөнгийн ашиг гэсэн ангилалд хамрагдана.

АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн уламжлалт ТЭНЦВЭР хөрөнгө оруулалт нь АНУ-ын бус хөрөнгө оруулагчдад (АНУ-ын татварын тайлан гаргадаггүй хүмүүст) "Орлого" санал болгож чадахгүй, учир нь IRS татварын 30% -ийг суутган тооцдог.

REICI нь дэлхийн өнцөг булан бүрт байгаа бондын хөрөнгө оруулагчдад ам.долларын хүүгийн төлбөрийг хэрхэн хийх вэ?

REICI нь манай түнш Circle.com-оос өгсөн ам.долларын зоосыг (USDC$) ашиглах болно. Манай Circle дансууд нь REICI-д олон улсын төлбөр тооцоог бодит цаг хугацаанд хийж, бүх гүйлгээний тоймыг хялбархан хянах боломжтой. Бондын хөрөнгө оруулагч бүр өөрийн хувийн Circle дансанд нэвтрэх эрхтэй болно. Бонд эзэмшигч бүр өөрийн дансандаа бүх REICI хүүгийн төлбөрийг хянах боломжтой; хүүгийн төлбөрийн эцсийн хадгаламжийн хувьд орон нутгийн банкны мэдээллийг зааж өгөх. REICI хүүгийн төлбөрийг ам.доллараар хийх болно