fbpx

Манай нэгдээрэй Newsletters

REI Capital Management эрхэм зорилгынхоо мэдэгдлийг гаргажээ

REI Capital-ийн эрхэм зорилго нь дэлхий даяарх өдөр тутмын хөрөнгө оруулагчдад АНУ-ын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн баялаг бүтээгч хүчийг ашиглах боломжийг олгох явдал юм.

Зургаан жилийн өмнө манай үүсгэн байгуулагчид нэг найз, өмнөх хөрөнгө оруулагч нь хандаж, "Татвар төлөхгүйгээр ногдол ашгаа үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцэлдээ буцааж оруулах арга бий юу?" Энэ асуулт нь дэлхийн өнцөг булан бүрт байгаа хөрөнгө оруулагчдад зориулсан үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг сэргээх бидний эрэл хайгуулд урам зориг өгсөн юм. Зарим хөрөнгө оруулагчдад өгөөжөө татварын үр дагаваргүйгээр дахин хөрөнгө оруулалт хийх боломжийг олгохын зэрэгцээ зарим хөрөнгө оруулагчдад бэлэн мөнгөний хуваарилалтаа хадгалах боломжийг хэрхэн олгох вэ? Боломжит эрсдэл/өгөөжийн профайлыг хадгалахын зэрэгцээ?

Бид илүү сайн арга замыг олохоор шийдсэн тул уламжлалт үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын бүх үндсэн таамаглалыг эсэргүүцсэн.

  • Үл хөдлөх хөрөнгийн ихэнх хөрөнгө оруулалт яагаад эхлээд хувийн хөрөнгө оруулалттай байдаг вэ?
  • Ердийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт яагаад 7-10 жилийн дараа татан буугдахаар төлөвлөж байна вэ?
  • Жижиг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг хэрхэн олж авах вэ?
  • Тэдний өгөөж нь томоохон институциональ хөрөнгө оруулагчидтай харьцуулахад ямар байдаг вэ?

Бидний хийсэн дүн шинжилгээгээр бид салбарын янз бүрийн талуудыг нэгтгэж, АНУ-ын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн асар их баялаг бүтээх хүчийг үнэхээр хэрэгтэй хүмүүст хүргэх шинэ төрлийн сан болгож чадна гэж дүгнэсэн.

Эхний асуулт нь: Бид хөрөнгө оруулагчдынхаа өгөөжийг тэдний анхны хөрөнгө оруулалтын доллараар олж байгаа хувь хэмжээгээр хэрхэн дахин хөрөнгө оруулалт хийх вэ? Энэ асуулт биднийг гэрээ хэлэлцээрийн үндсэн дээр хөрөнгө босгохын оронд тусгай нэгтгэх сан байгуулах зам руу хөтөлсөн. Хөрөнгийг нэгтгэснээр бид анхны хөрөнгөөс бий болсон мөнгөн урсгалаар нэмэлт үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах хангалттай том үл хөдлөх хөрөнгийн багцыг бий болгож чадна. Энэ загварыг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтад анхаарлаа төвлөрүүлдэг томоохон гэр бүлийн оффисуудад ихэвчлэн ашигладаг.

Үүнтэй төстэй загварыг дэлхийн хамгийн том хөрөнгө оруулагчдын нэг Уоррен Баффет бас ашигладаг. Berkshire Hathaway-д тэдний хөрөнгө оруулалтаас олсон ашгийг хөрөнгө оруулагчдад ногдол ашиг болгон хуваарилдаггүй. Эдгээр ашгийг илүү их мөнгөн урсгалыг бий болгодог нэмэлт бизнесүүдэд дахин хөрөнгө оруулалт хийж, өгөөжийг бий болгож буй хөрөнгө оруулалтын суурийг нэмэгдүүлнэ. Ийнхүү Уоррен Баффет сүүлийн 2 жилийн хугацаанд 50 сая гаруй хувийн ашиг олсон байна. Бид сангаа Байнгын капиталын машинд ороосон интервалын сан болгон зохион байгуулж, ноён Баффетын номноос нэг хуудсыг авлаа.

Бидний дараагийн бөгөөд хамгийн аймшигтай асуулт бол "Бид хувийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг хөрвөх чадварыг хэрхэн хангах вэ?" Үл хөдлөх хөрөнгийн ихэнх хөрөнгө оруулалт нь хөрөнгө оруулагчдад хөрвөх чадварыг хүргэхийн тулд хөрөнгөө зарах ёстой. Гэвч бидний хийсэн дүн шинжилгээ нь манай загварын жинхэнэ баялаг бүтээгч хүч нь багцын өсөлтийн урт хугацааны нийлмэл нөлөөнд оршиж байсныг харуулсан бөгөөд энэ нь биднийг эргүүлэн авах хөтөлбөрүүдийг шинээр харахад хүргэсэн юм. Эдгээрийг ихэвчлэн Хувийн REITS-д ашигладаг боловч эргүүлэн авах хугацаа нь маш хязгаарлагдмал бөгөөд ихэвчлэн NAV үнээс ихээхэн хөнгөлөлттэй үнээр эргүүлэн төлдөг. REIT-д хувьцаагаа эргүүлэн авах хангалттай бэлэн мөнгөтэй болохоос өмнө маш удаан хүлээх хэрэгтэйг мэдээд хөрөнгө оруулагчид сэтгэл дундуур байдаг.

Нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийсний дараа манай сангийн бизнесийн загвар нь бидний эргүүлэн төлөх хөтөлбөрөөр зохих хөрвөх чадварыг хангах чадвартай байх ёстой нь тодорхой болсон, учир нь:

  • Бид REIT биш бөгөөд сар бүр ашгийнхаа 90 хувийг хуваарилдаггүй. Тиймээс бид маш олон тооны гэтэлгэлийг хүлээн авах бэлэн мөнгөтэй байх ёстой.
  • Манай сан олон тооны жижиг хөрөнгө оруулагчдыг татахад зориулагдсан тул эргүүлэн төлөх хэмжээ бага байх болно. Хувийн REIT нь итгэмжлэгдсэн хөрөнгө оруулагчидтай байх ёстой, тиймээс тэд цөөн тооны томоохон хөрөнгө оруулагчидтай байдаг тул эргүүлэн төлөх хэмжээ илүү их байдаг.
  • Манай сан бол нээлттэй сан учраас бид шинэ хөрөнгө оруулагчдыг тасралтгүй татаж, эргүүлэн авсан хөрөнгийг орлуулах боломжийг олгох болно.

Бид таамаглалыг эсэргүүцэж, шинийг санаачилсаар байх тусам бүх хэсгүүд нэгдэж эхлэв. Бид өсөлтийн хөрөнгийн тэнцвэртэй, консерватив, найдвартай хандлагыг хангадаг сан болон найдвартай идэвхгүй орлогын хоёр дахь санг боловсруулсан. Манай хоёр бүтэц нь төлбөрийг багасгаж, зохицуулалтын хэрэгжилтийг оновчтой болгож, дотоодын болон гадаадын хөрөнгө оруулагчдын татварын үр ашгийг дээд зэргээр нэмэгдүүлдэг.

Манай имэйлийн жагсаалтад нэгдээрэй!

Хамгийн сүүлийн үеийн мэдээ, онцгой хэрэгсэл, зах зээлийн чиг хандлагыг аваарай.