Een bedrijfsmodel om Amerikaanse vastgoedschuld-STO's in 2020 te 'lanceren'

(Dit artikel is bijgewerkt voor 2023)

REI Capital Income (REICI) heeft een nieuwe manier bedacht om de traditionele hypotheekschuld voor zijn Amerikaanse Commercieel vastgoedfonds. Deze schuld-STO behandelt en optimaliseert voor de problemen die zijn besproken in de vorige blogposts "... Inzicht in de "Failure to Launch" van de STO in 2019."

Met deze Debt STO kan REICI 5.5% rente-inkomsten leveren aan Amerikaanse investeerders, die per kwartaal worden betaald. Niet-Amerikaanse beleggers worden betaald in $US Dollars en zijn vrijgesteld van de vereisten van 30% Amerikaanse bronbelasting.
Deze nieuwe manier is gebaseerd op de combinatie van een “Obligaties” en een gestructureerde “Real Estate Credit Facility”, mogelijk gemaakt door de “Portfolio Debt Exception” die op de blockchain is vastgelegd als een “Beveiligingstokenaanbod” (STO)

Wat is een bedrijfsobligatie?

De SEC definieert een bedrijfsobligatie als “een schuldverplichting. Beleggers die bedrijfsobligaties kopen, lenen geld aan het bedrijf dat de obligatie uitgeeft. In ruil daarvoor verbindt het bedrijf zich wettelijk om rente te betalen over de hoofdsom en, in de meeste gevallen, om de hoofdsom terug te betalen wanneer de obligatie vervalt of vervalt. " Zoals alle beleggingen, brengen obligaties risico's met zich mee. Een belangrijk risico voor een obligatiehouder is dat het bedrijf mogelijk niet tijdig rente of hoofdsom betaalt, het "wanbetalingsrisico".

Als een bedrijf in gebreke blijft met zijn obligaties en failliet gaat, hebben obligatiehouders een aanspraak op de activa en kasstromen van het bedrijf [onroerend goed]. De voorwaarden van de obligatie bepalen de plaats van de obligatiehouder in de rij, of de prioriteit van de claim. De prioriteit zal worden gebaseerd op het feit of de obligatie bijvoorbeeld een gedekte obligatie, een senior ongedekte obligatie of een junior ongedekte (of achtergestelde) obligatie is.

Wat is een kredietfaciliteit voor onroerend goed?

Een kredietfaciliteit is een soort lening- of schuldstrategie die vaak wordt gebruikt in een zakelijke of zakelijke omgeving. Veel beursgenoteerde REIT's zullen een grote hoeveelheid geld lenen van een bank of een groep banken in de vorm van een kredietlijn. Simpel gezegd, een kredietfaciliteit is een reeks verschillende leningen die een bedrijf kan opnemen om te voorzien in zijn financieringsbehoeften bij acquisities. Een kredietfaciliteit is min of meer een grote overkoepelende lening die een bedrijf gedurende een langere periode kan opnemen als dat nodig is. Dit concept is verwant aan een doorlopende kredietlijn van een bank.

Voor een Uitgever van onroerendgoedfondsen, is deze vorm van lening een vervanging voor een reeks typische hypotheekverplichtingen in een activaportefeuille. Het geeft het commerciële vastgoedbedrijf gemakkelijk toegang tot de schulden die nodig zijn om snel onroerend goed te verwerven, zonder de typische lange sluitingstijden die gepaard gaan met hypotheekfinanciering. Een kredietfaciliteitsovereenkomst zal de "acceptatienormen" vaststellen die vereist zijn voor de verwerving van nieuwe vastgoedactiva en de kruislingse zekerheidstelling vaststellen. Voor een geldschieter is het belangrijk op te merken dat de belangrijkste kredietcriteria een combinatie zijn van de 'loan-to-value ratio' (LTV) van de totale vastgoedportefeuille en de 'debt service coverage ratio' (DSCR). Dit betekent dat sterker presterende eigenschappen het potentieel hebben om zwakker presterende eigenschappen te ondersteunen. Wanneer de lening van de onroerendgoedkredietfaciliteit is gestructureerd als een "ongedekte lening", zal het een "senior ongedekte lening" zijn die wordt gedekt door de "onbezwaarde activapool", wat betekent dat er geen andere schulden of hypotheken zijn die hoger zijn dan de "kredietfaciliteit". Op deze manier wordt in geval van wanbetaling of faillissement eerst de kredietfaciliteit betaald, net zoals een beveiligde eerste hypotheek voorrang heeft.

Wat is de “Portfolio Schuld Uitzondering”? En waarom kan REICI 5.5% rente betalen aan niet-Amerikaanse beleggers zonder verplichting tot bronbelasting van 30%?

Vanwege een relatief obscure IRS-vrijstelling, de "Portfolio Debt Exception", is de portefeuillerente volledig vrijgesteld van de 30 procent Amerikaanse bronbelasting. Om als portefeuillerente te kwalificeren, moet de lening afkomstig zijn van een buitenlandse geldschieter en aan verschillende vereisten voldoen. De belangrijkste vereiste met betrekking tot een schuld-STO is dat de schuld in "geregistreerde vorm" moet zijn. Dit betekent dat de oorspronkelijke en latere uiteindelijk gerechtigden in girale vorm moeten worden geregistreerd. Deze eis wordt perfect opgelost met STO blockchain-technologie.

Wat zijn de acceptatienormen van REICI?

De REICI Bond STO zal de schuldfinanciering verstrekken voor portefeuilleverwervingen en voldoen aan de volgende acceptatievereisten. Naleving van de acceptatienormen is essentieel om vertrouwen te wekken bij obligatiebeleggers.

REICI handhaaft een gemiddelde Loan to Value Ratio (LTV) tussen 65% en 70%. Waarbij de “waarde” de verkrijgingsprijs is. Een LTV-ratio wordt berekend door het geleende bedrag te delen door de laagste van de getaxeerde waarde of aankoopprijs van het onroerend goed, uitgedrukt als een percentage. Het saldo van het benodigde kapitaal voor acquisities zal afkomstig zijn van Equity Investors. Voor commercieel vastgoed is de financiële instellingsnorm 75% of minder.

REICI handhaaft een gemiddelde Debt Service Coverage ratio (DSCR) van 1.25x. De DSCR is een meting van de beschikbare kasstroom om de huidige schuldverplichtingen te betalen. De ratio geeft het netto bedrijfsresultaat weer als een veelvoud van schuldverplichtingen die binnen een jaar vervallen, inclusief rente en hoofdsom. Voor commercieel vastgoed ligt de financiële instellingsminimumnorm tussen 1.15x en 1.5x

REICI zal een taxatie verkrijgen van een nationaal erkend taxatiebureau (dwz CBRE) voordat een overname wordt afgerond en zal geen prijs betalen die hoger is dan de getaxeerde waarde.

De paradox van "negatieve rentetarieven" is relevant

Vanwege de huidige en aanhoudende “negatieve rente”-omgeving in verschillende delen van de wereld; er is een groot aantal wereldwijde beleggers die op zoek zijn naar 'inkomsten'-beleggingen met een laag risico. Ze zijn op zoek naar de positieve inkomensrendementen die doorgaans worden geleverd door Amerikaanse REIT's. Volgens de National Association of REITs (NAREIT) Equity REIT dividendrendementen:

Voor het jaar eindigend op december 2021:

ALLE Amerikaanse aandelen REITS: 2.6%

Gemiddeld wordt 70% van de jaarlijkse dividenden betaald door REIT's aangemerkt als gewoon belastbaar inkomen, 15 procent kwalificeert als kapitaalopbrengst en 16 procent kwalificeert als vermogenswinst op lange termijn.

Traditionele Amerikaanse EQUITY-investeringen in onroerend goed kunnen geen "Inkomen" bieden aan niet-Amerikaanse beleggers (degenen die geen Amerikaanse belastingaangifte indienen) vanwege de IRS-regels van 30% bronbelasting.

Hoe zal REICI rentebetalingen in $US Dollars doen aan obligatiebeleggers over de hele wereld?

REICI gebruikt US Dollar Coins (USDC$) van onze partner Circle.com. Onze Circle-accounts bieden REICI bijna realtime, internationale betalingen en een eenvoudig traceerbaar overzicht van alle transacties. Elke obligatiebelegger heeft toegang tot zijn eigen persoonlijke Circle-account. Binnen hun rekening kan elke obligatiehouder alle REICI-rentebetalingen volgen; hun lokale bankgegevens opgeven voor de definitieve storting van rentebetalingen. REICI zal rentebetalingen doen in $ US