fbpx

Sluit je aan bij onze Nieuwsbrieven

Commercieel onroerend goed in de VS en inzicht in de 'mislukte lancering' van de STO in 2019 - deel 2

Deel 2 van 3: De markt voor particuliere effecten in onroerend goed - Een voorwaarde voor begrip

Hoewel er in 2018 en 2019 een paar succesvol gefinancierde STO's zijn geweest, waren dit voornamelijk technologiebedrijven die zich richten op het ontwikkelen van blockchain-technologie en online platforms om de verwachte STO marktplaats. Er zijn ook succesvolle STO's van durfkapitaalfondsen geweest die zich richten op investeringen in blockchaintechnologiebedrijven. Vanuit het oogpunt van degenen die in deze bedrijven investeerden, investeerden ze in innovatieve blockchain-infrastructuurbedrijven in een vroeg stadium. Niet anders dan vroege investeringen in Uber of Wework of andere Unicorn-bedrijven. Wat nog belangrijker is, is dat deze vroege investeringen werden opgehaald via de traditionele markt voor private plaatsingen. Het feit dat deze vroege investeringen werden gedigitaliseerd als STO's was niets meer dan een proof of concept en speelde geen rol bij de beslissing om wel of niet te investeren.

Het doel van dit artikel is om te begrijpen waarom de "beoogde" klant (de effectenuitgevers) van Amerikaanse commerciële vastgoedtransacties en hun "beoogde" investeerders niet hebben geïnvesteerd.

Inzicht in commerciële vastgoedinvesteringen in de VS:

REIT's (Vastgoedbeleggingsfonds) werden voor het eerst gecreëerd in de VS in 1960. Voor het eerst waren de voordelen van commerciële vastgoedinvesteringen beschikbaar voor alle investeerders via de openbare markten. Vóór REIT's waren beleggingen in commercieel onroerend goed alleen beschikbaar via de markten voor onderhandse plaatsingen, dus alleen beschikbaar voor de rijken. Om op een openbare beurs te worden genoteerd, moet een bedrijf een "C" -bedrijf zijn, dat onderworpen was en is aan dubbele belasting; eerst op bedrijfsniveau en vervolgens weer op beleggersniveau na ontvangst van dividendinkomsten. De REIT was een nieuwe vorm van vennootschap die op de openbare beurzen kon worden genoteerd, en als 90% van de winst aan de investeerders zou worden uitgekeerd, zou deze niet op bedrijfsniveau worden belast.

Het REIT-concept verspreidt zich sindsdien over de hele wereld. Als gevolg hiervan wordt commercieel onroerend goed op de openbare markten vaak gezien als een inkomstengenererend actief.

Er is echter een zeer grote particuliere marktplaats voor investeringen in commercieel onroerend goed in de VS en deze kansen zijn nog steeds algemeen alleen beschikbaar voor vermogende particulieren en instellingen.

Dit is een belangrijk punt. Het is het belangrijkste voordeel en doel van de STO-marktplaats om kleine investeerders, niet alleen in de VS maar van over de hele wereld, toegang te bieden tot investeringsmogelijkheden op de particuliere markt en op termijn ook liquiditeit te verschaffen.

De huidige staat van de Amerikaanse commerciële vastgoedmarkt:

Het doel van de bespreking van REIT's op de openbare markten is om te wijzen op de overeenkomsten en verschillen met de particuliere vastgoedbeleggingsmarkten. Sinds de komst van de REIT worden alle vastgoedbeleggingen algemeen beschouwd als inkomstengenererende activa. Alle privébeleggingen in onroerend goed zijn gestructureerd als pass-through-entiteiten om dubbele belastingheffing te vermijden.

Het belangrijkste verschil tussen de publieke en private vastgoedbeleggingsmarkten is wie toegang heeft tot de investeringsmogelijkheden. Het is duidelijk dat iedereen in de VS kan investeren in de openbare markt; er is geen minimumvermogenscriterium. Om te investeren in de particuliere vastgoedmarkt moet elke investeerder echter een “geaccrediteerde investeerder” zijn zoals gedefinieerd door de SEC, met een minimum nettowaarde van $ 1 miljoen dollar, exclusief zijn hoofdverblijfplaats.

Een ander belangrijk verschil zijn de SEC-vereisten voor het indienen en rapporteren. Alle openbare bedrijven zijn verplicht om financiële rapporten bij de SEC in te dienen, hetzij driemaandelijks of halfjaarlijks, afhankelijk van hun grootte. Particuliere bedrijven zijn niet verplicht om een ​​aanvraag in te dienen bij de SEC, tenzij ze 2,000 of meer investeerders hebben. Dit wetende, is het geen verrassing dat particuliere bedrijven met toegang tot vermogende investeerders er altijd voor zullen kiezen om een ​​kleiner aantal investeerders te hebben, elk met een groter investeringsbedrag. Daardoor vermijden deze bedrijven de kosten die gepaard gaan met de SEC-vereisten voor archivering en rapportage.

Beursgenoteerde bedrijven zijn allemaal eeuwigdurende bedrijven. Alle particuliere [plaatsing] vastgoedbedrijven hebben een vooraf geplande exit of beëindiging van haar bestaan.

De reden dat het belangrijk is om deze verschillen in de publieke en private markt te begrijpen, is dat private bedrijven zichzelf zullen structureren om succesvol te zijn op de private [plaatsing] markt. De structuren die ze kiezen, zijn totaal anders dan de structuren die nodig zijn om succesvol te zijn op de openbare markten.

Simpel gezegd, Amerikaanse vastgoedbedrijven die op zoek zijn naar particuliere investeerders, structureren hun deals om de rijkste investeerders aan te trekken die de grootste cheques zullen schrijven.

Wie zijn de investeerders?

De investeerders die de private effectenmarkt domineren zijn: vermogende particulieren, single family offices, multi-family offices, staatsinvesteringsfondsen, buitenlandse vermogensfondsen, enz. Dit zijn de mensen met al het geld. Ze worden constant overspoeld met allerlei investeringsaanbiedingen. Als gevolg hiervan hebben ze muren om zichzelf heen gebouwd, zodat alleen vertrouwde adviseurs, die hun behoeften, wensen en verlangens begrijpen, toegang hebben tot de huidige investeringsmogelijkheden. Deze vertrouwde adviseurs zijn de poortwachters. Deze investeerders hebben veel geld te besteden. Omdat het evenveel tijd kost om een ​​grondige due diligence uit te voeren bij een investering van $ 1 miljoen als bij een investering van $ 10 miljoen. Ze zullen heel vaak minimale investeringsvereisten hebben, soms wel $ 5 miljoen, $ 10 miljoen of zelfs $ 50 miljoen, voordat ze zelfs maar naar een aanbod zullen kijken. Als de investering plaatsvindt in een branche waarmee ze enige expertise hebben, willen ze heel vaak de hoofdinvesteerder zijn met een hoge mate van controle over het project. Kortom, ze hebben de voordelen van de nieuwe en opkomende STO-industrie niet nodig.

Wie zijn de poortwachters?

Soms is een poortwachter ook een vermogend persoon die heeft besloten zijn eigen bedrijf op te richten om allerlei projecten te evalueren en erin te investeren. Omdat hij een leeftijdsgenoot is van anderen zoals hij, heeft hij persoonlijke toegang, en aangezien hij samen met zijn vrienden investeert, heeft hij hun vertrouwen. Zo zijn veel family offices en multi-family offices gestart.

De meeste poortwachters zijn echter vergunde vermogensbeheerders, beursvennootschappen en hun werknemers. Ze hebben een vergunning van FINRA op federaal niveau of van een autoriteit op staatsniveau die hen in staat stelt tegen een vergoeding of commissie beleggingsadviesdiensten of geldbeheersdiensten aan te bieden.

Deze mensen besteden hun carrière aan het ontwikkelen van relaties en vertrouwen met hun vermogende klanten. Hun werkgevers en vergunningen beperken strikt tot wie en welk advies ze kunnen bieden. De beperkingen zijn strenger voor particuliere aanbiedingen dan voor de openbare markten. Wat nog belangrijker is, is dat deze mensen hun brood verdienen door te luisteren naar wat hun klanten willen, het hen te brengen en een vergoeding te verdienen. Ze leven volgens het motto "de klant weet het het beste" en terecht.

Wie zijn de emittenten of sponsors van onroerend goed?

De professionele uitgevers of sponsors van commerciële vastgoedaanbiedingen in de Verenigde Staten vallen momenteel in twee categorieën.

Bestaande fondsbeheerders, die al lang bestaan, hebben een beheerd vermogen (AUM) ter waarde van honderden miljoenen dollars en hebben een uitstekende staat van dienst bij hun bestaande investeerders. Ze hebben ook een uitgebreide database van bestaande en eerdere investeerders, samen met gevestigde relaties met vele poortwachters om op de traditionele manier toegang te krijgen tot nieuw investeringsgeld. Kortom, ze hebben de voordelen van de nieuwe en opkomende STO-industrie niet nodig.

Ervaren ontwikkelaars, die al een lange tijd bestaan ​​en een uitstekende staat van dienst hebben op het gebied van succesvolle bouwprojecten en het creëren van waarde voor hun joint venture partners en investeerders. Zoals eerder vermeld, zijn hun projecten waar de traditionele particuliere investeerders en poortwachters allemaal naar op zoek zijn. Een van de belangrijkste beleggerskenmerken waar deze emittenten naar op zoek zijn, is: het kleinste aantal beleggers dat de grootste beleggingscontroles kan schrijven. De reden hiervoor is dat zodra een bedrijf meer dan $ 10 miljoen ophaalt en meer dan 2,000 investeerders heeft, het bedrijf een niet-verhandeld beursgenoteerd bedrijf wordt. Wat betekent dat het nu moet voldoen aan de driemaandelijkse financiële vereisten van de SEC. Dit is een extra last en uitgave die ze niet willen. Kortom, ze hebben de voordelen van de nieuwe en opkomende STO-industrie niet nodig.

Deel 3: Dus wie kan profiteren van STO's in 2020 en hoe?

Ontvang onze nieuwsbrief

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief voor vastgoedbeleggingsstrategieën en markttrends.