Um modelo de negócios para “lançar” OSTs de dívida imobiliária dos EUA em 2020

(Este artigo foi atualizado para 2023)

REI Capital Income (REICI) concebeu uma nova maneira de “corporatizar” e substituir a dívida hipotecária tradicional por seus EUA Fundo de imóveis comerciais. Este STO de dívida aborda e otimiza para as questões discutidas nas postagens anteriores do blog “... Compreendendo a“ Falha de lançamento ”do STO em 2019.”

Com este Dívida STO, o REICI pode entregar 5.5% de juros aos investidores americanos, pagos trimestralmente. Investidores não americanos serão pagos em dólares americanos e estarão isentos dos requisitos de imposto retido na fonte de 30% dos EUA.
Esta nova forma é baseada na combinação de um “Vínculo corporativo”E uma“ Linha de Crédito Imobiliário ”estruturada, possibilitada pela“ Exceção de Dívida de Carteira ”registrada no blockchain como“Oferta de Token de Segurança”(STO)

O que é um título corporativo?

A SEC define um título corporativo como “Uma obrigação de dívida. Os investidores que compram títulos corporativos estão emprestando dinheiro à empresa emissora do título. Em troca, a empresa assume o compromisso legal de pagar juros sobre o principal e, na maioria dos casos, de devolver o principal quando o título vencer ou vencer. ” Como todos os investimentos, os títulos carregam riscos. Um risco importante para um detentor de títulos é que a empresa pode deixar de fazer os pagamentos atempados de juros ou principal, o “risco de inadimplência”.

Se uma empresa entrar em default em seus títulos e entrar em falência, os detentores dos títulos terão uma reivindicação sobre os ativos e fluxos de caixa [imobiliários] da empresa. Os termos do título determinam o lugar do detentor do título na fila ou a prioridade da reivindicação. A prioridade será baseada no fato de o título ser, por exemplo, um título garantido, um título não garantido sênior ou um título não garantido júnior (ou subordinado).

O que é uma “linha de crédito” imobiliária?

Uma linha de crédito é um tipo de empréstimo ou estratégia de dívida frequentemente usado em um ambiente empresarial ou corporativo. Muitos REITs de capital aberto pegam emprestado uma grande quantidade de dinheiro de um banco ou grupo de bancos na forma de uma linha de crédito. Simplificando, uma linha de crédito é uma série de empréstimos diferentes que uma empresa pode utilizar para atender às suas necessidades de financiamento de aquisição. Uma linha de crédito é mais ou menos um grande empréstimo guarda-chuva que uma empresa pode sacar quando necessário por um longo período de tempo. Esse conceito é semelhante a uma linha de crédito rotativo de um banco.

Para uma Emissor de Fundo Imobiliário, essa forma de empréstimo substitui uma série de obrigações hipotecárias típicas em uma carteira de ativos. Ele permite que a imobiliária comercial tenha acesso imediato à dívida necessária para adquirir propriedades rapidamente, sem os prazos de fechamento longos típicos associados ao financiamento hipotecário. Um contrato de linha de crédito estabelecerá “padrões de subscrição” necessários para a aquisição de novos ativos imobiliários e estabelece colateralização cruzada. Para um credor, é importante observar que os principais critérios de empréstimo são uma combinação do “índice de valor do empréstimo” (LTV) do portfólio geral de propriedades e o “índice de cobertura do serviço da dívida” (DSCR). Isso significa que propriedades de desempenho mais forte têm o potencial de oferecer suporte a propriedades de desempenho mais fraco. Quando o empréstimo de linha de crédito imobiliário é estruturado como um "empréstimo não garantido", será um "empréstimo sênior não garantido" garantido pelo "pool de ativos não onerados", o que significa que não há outras dívidas ou hipotecas privilegiadas para a "Linha de crédito". Desta forma, em caso de incumprimento ou falência, a linha de crédito é paga em primeiro lugar, da mesma forma que uma primeira hipoteca com garantia tem prioridade.

O que é a “Exceção de Dívida de Carteira”? E por que o REICI pode pagar juros de 5.5% a investidores não americanos sem exigência de retenção de imposto de 30%?

Por causa de uma isenção de IRS relativamente obscura chamada “Exceção de Dívida de Portfólio”, os juros de carteira são totalmente isentos do imposto retido na fonte de 30 por cento dos EUA. Para se qualificar como juros de portfólio, o empréstimo deve ser de um credor estrangeiro e deve atender a vários requisitos. O principal requisito no que se refere a um Debt STO é que a dívida deve estar em “Formulário Registrado”. Ou seja, os beneficiários efetivos originais e subsequentes devem ser registrados em forma escritural. Este requisito é resolvido perfeitamente com a tecnologia blockchain STO.

Quais são os Padrões de Subscrição do REICI?

O REICI Bond STO fornecerá o financiamento de dívida para aquisições de portfólio e cumprirá os seguintes requisitos de subscrição. A adesão aos padrões de Subscrição é essencial para estabelecer confiança com os investidores em títulos.

A REICI manterá um Loan to Value Ratio (LTV) médio entre 65% – 70%. Onde o “valor” é o preço de aquisição. O índice LTV é calculado dividindo-se o valor emprestado pelo menor valor de avaliação ou preço de compra do imóvel, expresso em porcentagem. O saldo do capital necessário para as aquisições será de Equity Investors. Para imóveis comerciais, o padrão institucional financeiro é de 75% ou menos.

O REICI manterá um índice médio de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) de 1.25x. O DSCR é uma medida do fluxo de caixa disponível para pagar as obrigações de dívida atuais. O índice apresenta a receita operacional líquida como um múltiplo das obrigações de dívida vencidas em um ano, incluindo juros e principal. Para imóveis comerciais o padrão mínimo institucional financeiro está entre 1.15x e 1.5x

A REICI obterá uma avaliação de uma empresa de avaliação reconhecida nacionalmente (ie CBRE) antes de fechar qualquer aquisição e não pagará um preço acima do valor avaliado.

O paradoxo das “taxas de juros negativas” é relevante

Devido ao atual e persistente ambiente de “taxa de juros negativa” em várias partes do mundo; há um grande número de investidores globais que buscam investimentos de “renda” de baixo risco. Eles buscam os rendimentos de renda positivos que normalmente são fornecidos pelos REITs dos EUA. De acordo com a National Association of REITs (NAREIT) Equity REIT dividend yields:

Para o ano que termina em dezembro de 2021:

REITS DE TODOS OS EUA: 2.6%

Em média, 70% dos dividendos anuais pagos pelos REITs se qualificam como receita tributável ordinária, 15% se qualificam como retorno de capital e 16% se qualificam como ganhos de capital de longo prazo.

Os investimentos imobiliários tradicionais dos EUA em EQUITY não podem oferecer “Renda” a investidores não americanos (aqueles que não apresentam declarações de impostos nos EUA) devido às regras de retenção de 30% do IRS.

Como a REICI fará pagamentos de juros em dólares americanos para investidores de títulos em todo o mundo?

A REICI usará moedas de dólar americano (USDC$) fornecidas pelo nosso parceiro Circle.com. Nossas contas Circle fornecem ao REICI pagamentos internacionais quase em tempo real e uma visão geral fácil e rastreável de todas as transações. Cada investidor em títulos terá acesso à sua própria conta Circle pessoal. Dentro de sua conta, cada detentor de títulos pode acompanhar todos os pagamentos de juros do REICI; especificar suas informações bancárias locais para o depósito final dos pagamentos de juros. REICI fará pagamentos de juros em $US